引っ越した後まで考えた、もれのない総合資金計画を！
将来「こんなはずでななかった」と後悔しないためには「お金の失敗」をしないこと。それには『何一つモレのない総合資金計画書』が必須です。
「家づくりよくある失敗 5要素」の1要素である「お金の失敗」は、やってしまうと深刻な結果になります。他の4要素も失敗すると大変ですが、特にお金の失敗は、家庭内のトラブルに発展したり、何かと後味の悪いことになりがちだからです。CMシステム全国家づくりネットでは、お金に関する失敗は絶対に避けたいという思いから、｢モレのない資金計画書作り」に、最善の対策をたてています。
★どんなところが「ウソ」なのか、勉強会では実例を交えて本当の事をお話しいたします。これを知ることも失敗ない家づくりには不可欠でしょう。
正しい住宅ローンと資金計画書
家づくりにおいて、絶対に失敗したくない「お金！」の問題。今回は、正しい「住宅ローン」と「資金計画書」についてお話しています。お金での失敗ほど後悔の残ることはありません。ぜひ勉強してお金の失敗を防ぎましょう。
追加の出費が100万円？
追加工事や資金計画書に記載していなかった諸経費、税金などで100万～200万円くらいの予定外の出費があった・・というのは、この業界ではよく聞く話です。数万円ならまだしも、100万円単位で・・というのは、なぜだかお分かりですか？その理由を少しだけ書いてみましょう。
「建築費を安く見せるため、そもそも住宅会社にとって都合の良い資金計画書になっている」、つまり、
- 建築費に含むべき工事代を、理屈をつけて資金計画書の諸経費に入れて、最初の提案時には出さない（他社と比べた時に見た目の優位さを出すため、つまり建築という仕事をとらんがために建築費を安く見せる）
- 絶対にかかる諸経費をプランの話の段階では出す必要は無い、という住宅会社側の勝手な理由で後出しする（出すとお客様の熱が冷める）
- 諸経費の各項目を故意に不明確にしておいて、後から「これでは不足・・」と追加する 。先に仮契約をしてから徐々にこれらが出てくる。
まだまだあります。
CMシステム全国家づくりネットの勉強会では、これらを具体的な例でしっかりと学んでいただけます。これを聞くだけでも、ずいぶんと「得」されます。本当に「目からうろこ」が落ちますよ。
なぜウソの資金計画書が？
ではなぜ、そのような「ウソの資金計画書」になるのでしょうか？
その答えは、「住宅会社が、営業という競争に勝つため」。
競争で勝ってしまえば（契約さえさせてしまえば）、もう顧客はかんたんには「逃げない」。なんとも嫌な響きの言葉ですが、業界ではうまい営業トークを使って、素早い契約を賞賛するのです。
全ては自分の会社のため、決して皆さんのためではなく。何が何でも逃げられないようにして、少しずつ打合せを煮詰めていく。だから、あとからの追加、追加がなくならないのです。
では失敗しない資金計画をつくるにはどうすれば？
これはCMシステム全国家づくりネットが得意とするところですが、原価公開の「原価計算書」と同じように資金計画をしっかりと分解して、ひとつひとつを納得した上で、「総合資金計画書」として再度組み立てることです。
いきなりこれが「一式いくらかかります」と言われても、まず信用しないこと。それも全ての項目に対してです。
一例をあげてみます。
≪例1≫ 地盤調査と10年保証、建物の10年保証
地盤調査と10年保証、建物の10年保証で25万円です、30万円です・・というのは、結構良く見ますがこれを分解すると・・。
| 5点地盤調査費用 | 約50,000円 |
| 地盤の10年保証費用 | 約50,000円 |
| 建物の2回検査費用 | 約50,000円 |
| 建物の瑕疵10年保険費用 | 約50,000円 |
| 合計 | 約200,000円 |
|---|
※金額は概算です。実際には建物の面積等により異なります。
≪例2≫ 外部給排水工事
付帯工事での外部給排水工事（一般的には資金計画書の付帯工事にのっている）一式60万円～90万円という数字！（都会では100万円を越すのもザラです）。これを分解すると・・（敷地内に水道がきていなかったときを想定しています）。
| パイプ（VP100Φ）の材料・工事代 | 1,900円×18m＝34,200円 |
| 枡工事 | 5,000円×3箇所＝15,000円 |
| 給水引き込み敷地内工事（材料・工事費） | 3,000円×10m＝30,000円 |
| 給水引き込み 道路から敷地内工事 | 60,000円 |
| 合計 | 139,200円 |
|---|
※数字は概算です。地域によっても異なります。目安としてお考え下さい。
いかがですか？
たった2つの項目をご紹介しただけですが、項目数は30以上あります。その一つ一つを確実にチェックしていく・・。そうすることで付帯工事や諸経費などでも100万円単位で、住宅会社の見積もりから減額できます。
もう少しだけご紹介すると・・
- 浄化槽工事
- 88万円くらいで書いてあるときは、5人槽ですと悪くても45万円程度に下げられます。
- 火災保険
- 在来木造35年一括 （2000万円掛けたとして）85万～100万円位のものはチョットの工夫で、補償内容を逆に充実させても43万円くらいに出来ます。＊詳しくは保険担当者にお尋ねください。
- 登記費用
- 表示登記、保存登記、抵当設定登記などでも5万～10万円程度違うものは、いくつも見てきました。
- 銀行の中間資金の金利
- CMシステムの方法で銀行借り入れすると、8万～12万円程度軽減可能です。
- 土地代金・仲介手数料
- 多くの場合、価格を下げられます。これまでにCMシステム全国家づくりネットに土地探しからご依頼いただいた方の場合、ほとんどの方のコストダウンに成功しています。
＊実はもっともっと奥の深い資金計画書の「からくり」がありますが、さすがにレポートやホームページに書くことができません（業界の悪慣習ではありますが・・）。
それほどの「ウソ」を見抜くことで、あなたの「損」が大幅に減り、「得」が大幅に増えるのです。
これを知ると鬼に金棒・・・ぜひ勉強会でおたずねください。
ほとんどの人は知らずに通り過ぎるので、分からないまま・・。ただし知ってしまった人と、知らなかった人との差はかなり大きいですよ・・・（もちろん金額面でも）。
総合資金計画の立て方を勉強して「90％の人が失敗していること」を
「あなたはしない」ようにしませんか？
『総合資金計画』で成功するカギとは？
- 1. 建築本体工事
- ＋
- 2. 付帯工事
- ＋
- 3. オプション、その他の工事
- ＋
- 4. お客様諸費用
- ＋
- 5. 借入諸費用
- ＋
- 6. 土地に関する費用
- ＋
- 7. 税金等
- ＋
- 8. コンサル料等の費用
資金計画成功のカギは、家づくりに必要な一つ一つの項目を、細かく分解して、それを次のように組み立てなおすことです。
その一つ一つの項目内にある明細をしっかりと把握することです。とにもかくにも、もれのないことが最重要です。どこの会社もそんなに漏れがないのではと思われるかも知れませんが、私の経験では100％に近いくらい漏れがあります。
いかがでしたか？
「総合資金計画書」を勉強すると、どんなことが見えてくるのかが、少しお分かりいただけましたか？奥が深いので多分まだまだお分かりになりませんよね。
「総合資金計画」を勉強することで、家づくりの半分の失敗は無くなったも同然！
そのくらい大事な「総合資金計画」
出費は、念には念を入れてチェック！
予算オーバーを防ぐ知恵袋にCMシステムをお使い下さい。
最後に確認！こんな項目、あなたの資金計画書に入っていますか？
- 工事前と完成後のあいさつ回り
- 引越し費用
- 電話の移設費用
- 家具の購入費用
- 電気製品の購入費用
- 台所やお風呂周りの雑費
- 外構工事以外の外廻りの道具費用
- 地鎮祭、上棟費用、新築祝い
- 来年から支払わなくてはならない固定資産税や都市計画税
- 引越しした後のハウスクリーニングや、ゴミ処理費
- 借りていた借家の補修費
もっともっとあるかもしれませんよ！？今のうちに考えておかないと家づくりが終わってからでは、大変！給料から捻出することになりますよ！突然「今月10万円追加で必要です」、と言われたらどうなりますか？
ポイント2へ