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住宅ローンQ&A

住宅ローンの頭金について

頭金はどのぐらい用意すれば良いですか?

これといった決まりはありませんが、一般的に購入を予定している住宅の10~20%を用意する場合が多いようです。年収や条件にもよりますが100%融資もあります。

頭金がなくても住宅を購入できますか?

「頭金がなければ建てられない」というものではありません。

ですが、ローンを組む際に、受けられる融資額に限度(購入金額の80~90%までなど)があるため、銀行からの借入金で不足する部分を頭金で補う必要があります。100%全額融資してくれるところ(フラット35など)があれば、頭金はなくても購入できます。

住宅ローンの審査について

住宅ローンの審査に通る目安を教えてください。

住宅ローンに返済比率というものがあり、以下の式で表せます。

「返済比率」=「年収」÷(住宅ローンの年間返済額+他の借入年間返済額)

あなたの年収にもよりますが、返済比率は、できるだけ35%以下にすれば通りやすくなります。審査が通らない場合、住宅ローン以外にも借金があったりしませんか?また、この返済比率の計算には、現在の金利が2%でも、3~4%として考える金融機関があるので要注意です。

転職したてでも審査に通りますか?

勤続年数(同じ会社での勤務年数)の基準を持たない銀行もありますが、一般的には、3年間はあるといいでしょう。 最低でも1年は必要になります。ただし、自営業の場合は、最低3年以上と考えたほうが良いでしょう。

消費者金融を利用してますが、審査に通りますか?

その人の年収や借入額にもよりますが、消費者金融を利用している場合は、審査に通りにくくなると考えたほうが良いでしょう。可能であれば、住宅ローンの申込み前に完済して、「解約(退会)」も必ず行ってください。 またローンの「延滞」の記録は5~10年残る場合がありますので、注意しましょう。

審査にはどのくらい時間がかかりますか?

一般的に7~20日かかります。また、正式なローン契約が結ばれるのは、登記が済んだあとになり、実際に資金が下りるのは、さらにその後となります。

住宅ローンの返済方法について

無理のない住宅ローンの返済計画は、どのように立てたらよいですか?

安全な返済計画を立てるには、頭金をできるだけ多くし、「元利均等返済」で、可能な限り低金利な「固定金利」で「ボーナス返済なし」の「35年ローン」を利用するのが良いと思います。実際、ボーナスが入った場合は、繰上げ返済を利用して、元金を減らしましょう。

また、年収に占める返済額の割合である、年収負担率を25%以下にすると無理のない返済計画を立てられるでしょう。なぜそんなに負担率を減らすかと言うと、管理費(メンテナンス費用)・損害保険など諸経費や、固定資産税などの税金等もかかってくるからです。

100%ローンを組んでも、安全でしょうか?

*銀行が80%の枠を超えて、100%融資するようになったタイプや住宅金融支援機構の100%融資

このタイプは、年収、勤続年数などの条件が一般の住宅ローンよりも厳しく設定されていることが多いです。 返済計画さえ、しっかりしていれば100%ローンを組んでも問題ないでしょう。

住宅ローンの必要書類について

住宅ローンの申請には、どんな書類が必要ですか?

金融機関によって異なりますが、ローンの申込みで一般的に必要となるものは、以下の書類です。

1.本人確認ができるもの
  1. 免許証のコピーなど
2.収入が確認できるもの
  1. 所得証明書(源泉徴収票)
  2. 自営業の方は、2~3年分の納税証明書
  3. 住民税決定通知書
3.勤続年数を確認できるもの
  1. 健康保険被保険者証のコピー
4.印鑑証明書・住民票

 

5.物件に関する書類
  1. 売買契約書
  2. 重要事項説明書
  3. 建物平面図 、配置図

*これ以外も状況によって必要な場合があります。

住宅ローン控除(減税)の申請には、どんな書類が必要ですか?

以下の書類が必要となる場合が多いです。詳しくは管轄の税務署にお尋ねください。

  1. 住民票の写し(控除対象の物件の所在地が記載されているもの)
  2. 登記簿抄本や売買契約書の写し(取得年月、床面積、取得価格がわかるもの)
  3. 住宅ローンの年末残高証明書
  4. 給与所得者は源泉徴収票書

住宅ローンの諸費用について

諸費用は、何にどれくらいかかりますか?

諸費用は以下のようなものがあります。また、これ以外にも会社によっても違いがありますので、一律ではありませんので注意が必要です。しっかりとした全てを含んだ資金計画書をつくることが必要です。

1.売買契約締結時
  1. 印紙税
  2. 仲介手数料
2.住宅ローンを組むための費用
  1. 印紙税
  2. 事務手数料
  3. 保証料
  4. 団体信用生命保険料
  5. 火災保険料
3.決済、引渡し時
  1. 登録免許税
  2. 登記手数料(司法書士報酬)

住宅ローンの金利について

固定金利とは?

固定金利とは、住宅ローン完済までの金利が一定に決められているタイプです。変動金利は、将来的に固定金利よりも金利が高くなる可能性があるため、「低金利のときに固定金利を選択する」のが一般的な考えです。また、一定の固定金利期間の終了後に、再び固定金利か変動金利かを選択できる固定金利選択型もあります。

【メリット】
  • 全期間の総返済額を算出しやすく、返済計画を立てやすい
  • 市場の金利が高騰しても影響を受けない
【デメリット】
  • 低金利の期間が長引けば、変動金利に比べて総返済額が多くなる可能性がある

固定金利

変動金利とは?

変動金利市場の金利の動きに合わせて金利が変動していくタイプです。低金利時代が長引き、金利が上がらない場合は固定金利よりも変動金利の方が金利は割安となります。

また、特徴は、以下の3つとなります。

  1. 年2回金利の見直しを行うこと
  2. 利率に変動があった場合でも、返済額の元本分と利息分の割合を調整し、5年間は返済額を変更しないこと
  3. 返済額の見直しは5年毎に行うが、新返済額は旧返済額の1.25倍を上限とすること

このほか、変動金利で、上限金利が設定された上限金利選択型もあります。

【メリット】
  • 低金利時代が続けば、固定金利に比べて金利は低いため、総返済額も少なく済む
【デメリット】
  • 金利が高騰した場合、固定金利と比べて総返済額が多くなる

変動金利

返済方法と返済総額について

元利金等返済とは?

元利金等返済とは、元金と金利を合わせた返済額が毎月一定になるような返済方法です。返済当初は、元金が大きいことから利息部分の割合が多いため、元金部分の返済額は少なくなります。元金の返済に応じて、利息額が小さくなるにつれて、返済額にしめる元金の割合が大きくなっていきます。

【メリット】
  • 初期の返済負担が軽い
  • 返済額が一定
【デメリット】
  • 総返済額が元金均等返済に比べて、多くなる

元利金等返済

元金均等返済とは?

元金均等返済とは、元金部分の返済額を毎月一定となるようにした返済方法です。初期の返済額は多くなりますが、後半は返済が楽になります。収入に余裕がある人向けの返済方法です。

【メリット】
  • 総返済額が元利金等返済に比べて、少なくてすむ
【デメリット】
  • 初期の返済負担が重い

元金均等返済

繰り上げ返済とは?

繰り上げ返済とは、返済途中で返済資金に余裕がある場合、借入金の元金部分を前倒しで返済することです。利息は元金の残高にかかるため、ある程度まとまったお金を確保できたら、返済を前倒し、元金を減らすほうが総返済額が少なくて済みます。

【メリット】
  • 減らした元金の割合で総返済額が大きく減る場合がある
  • 期間圧縮型の繰上げ返済(右図)では、返済期間を短縮できる
【デメリット】
  • 手数料がかかる場合がある

元金均等返済

ボーナス返済とは?

住宅ローンを返済する上で、毎月払いのみだけでなく、借入金の1/2以下を条件にボーナス払いもできます。ただし、これはボーナス時増額返済であるため、ボーナス月には、「毎月の返済額」+「ボーナス時返済額」の合計額で返済しならない点に注意してください。また、ボーナスは会社の業績次第では無くなる可能性もあり、あまりボーナスに片寄った返済方法は危険です。

【メリット】
  • 毎月の返済額を少なくできる
【デメリット】
  • ボーナス払い無しの場合と比べて、総返済額が多くなる
  • ボーナス時の返済が苦しくなる可能性がある

ボーナス返済

年収負担率(償還率)とは?

「住宅ローンは、いくらまで借りて平気なのか」を知る目安として、年収負担率というものがあります。年収に対して、年間の返済額が占める割合で、以下の式で求められます。

年間返済額÷年収×100=年収負担率

高額所得者など特殊な場合を除いて、一般的に35%以内を目安としたほうが良いでしょう。 また、年収が低い人ほど、年収負担率を低くする必要があります。

フラット35を利用する場合の年収基準 2009年3月時点
年収400万円未満400万円以上
年収負担率30%以上35%以内
年収負担率危険度
年収負担率リスク備考
25%以下安全圏安心して住宅ローンをお組いただけます
25~30%やや苦しい節約していただければ支障がない返済額です
30~35%かなり苦しい順調に年収増が見込めないと苦しいプランです
35%以上危険ゾーン再考をおすすめします

財形住宅融資とは?

サラリーマンだけが対象の住宅ローンです。利用するためには、財形貯蓄を1年以上継続していてい、貯金残高が50万円以上あることが条件です。

融資額は、財形貯蓄残高の10倍まで、最高4000万円(ただし、物件購入価格の8割以下)となっています。 金利も安いため、入れるなら入っておくのがオススメです。

財形住宅融資

フラット35とは?

民間金融機関が提供する長期固定金利の住宅ローンで、民間が貸し出すローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、「証券化して販売する」ことで有利なローンを作り出しています。

【メリット】

  • 完全固定金利
  • 保証料無料
  • 繰上げ返済手数料無料
  • 申込み資格・条件の範囲が広い

【デメリット】

  • 耐久性・バリアフリー・省エネなど住宅の基準があり、指定する適合証明機関の検査が必要(費用は2~3万円の申請費用と設計の経費を入れると合計10万円程度必要)

フラット35

住宅ローン控除ってどんな制度?

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