住宅の省エネ化をめぐる政策の動きは、数年前から大きく変化を始めています。2020年までには、住宅についても省エネルギー性能の基準＝省エネ基準の義務化が実施される予定で、現在、それに向けていろいろな施策が実施されています。

最も大きな変化は省エネ基準が大きく見直されたことです。住宅の省エネルギー性能はこれまで外皮（外壁や屋根、窓など）の断熱性能で表されてきました。これを、空調(暖房、冷房)、給湯、換気、照明などのエネルギー使用量に太陽光発電などの創エネルギー量を加味した総合的なエネルギー消費量で表示する方法に変わりました。住宅向け基準は2013年10月に施行されました。現在は猶予期間中で前の基準（「平成11年基準」）も利用できますが、2015年4月からは完全に移行します。

省エネ基準への適合はまだ義務化されているわけではないので基準に適合されるかどうかは任意です。ただし、2020年の義務化を境に、省エネ基準を満たされない住宅は、「既存不適合「と見なされ、中古市場での価値が下がる可能性があります。国や自治体による中古住宅向けの補助制度でも支援対象から外される可能性があります。

もちろん耐震改修補助のように、適合化リフォームに対する補助制度が実施される場合もあります。が、断熱性能を高める改修工事は新築時の追加投資に比べかなり割高になります。居住時の光熱費も抑えられるメリットもあるので、これから新築するなら外皮性能だけでも現行の省エネ基準は満たす住宅にするべきでしょう。

さらに国はこの省エネ基準よりも１０％程度省エネ性能の高い基準として、低炭素住宅基準を設定しています。

外皮性能は省エネ基準と同等以上とし、高効率機器の導入やさらなる外皮性能を高めるとともに、木造による建設や創エネルギー設備の設置など、二酸化炭素の発生を抑制する取り組み（決められた8つのうち二つ以上）を盛り込んだ住宅とすることが条件で、その性能、仕様を自治体が認定します。

認定住宅は住宅ローン減税の上乗せなど税制上の優遇が受けられます。また、住宅金融支援機構の長期固定金利「フラット３５」で金利優遇が受けられる「フラット３５S」も利用できます。

申請手数料は１０万円程度、そのはかに申請書類の作成などで１０万円程度必要になる場合もありますが省エネ基準以上の外皮性能を持つ住宅であれば、高効率給湯器や照明器具の効率化などで基準をクリアすることはそれほど難しくはありません。今後、中古流通が活性化していけば認定住宅は価値評価の上で有利になる可能性もあります。